Чем отличается созаемщик от поручителя в ипотеке: что лучше

Представьте, вы нашли подходящую квартиру, и до заключения сделки остался последний шаг – подписать кредитный договор с банком. На этом этапе иногда требуется участие еще одного человека. Это может быть либо обеспечивающее лицо, либо солидарный участник соглашения. Оба варианта помогают повысить шансы на одобрение, но выполняют различные функции и несут разную степень ответственности. В статье разберем, чем отличается поручитель от созаемщика по ипотеке и что лучше выбрать в конкретной ситуации. Если вы столкнулись с трудностями в этом вопросе, то советуем обратиться за консультацией к нашим юристам в «Нетдолгофф».

Разница второй стороны от финансового гаранта

Кто такой созаемщик

Это человек, который ставит подпись под тем же кредитным контрактом, что и основной заемщик. Формально он становится равноправным должником. Его заработок складывается с доходами покупателя жилья, и на практике это выражается в следующих выгодах:

• Более крупный лимит. Платежеспособность рассчитывается «в сумме», поэтому организация готова выделить больше средств или снизить первоначальный взнос.
• Единый график. Обязательный платеж уходит с общего счета либо по частям, но просрочка фиксируется сразу у обоих.
• Солидарная ответственность. Пока кредит полностью не закрыт – либо не продана квартира и не погашен долг – оба несут одинаковые обязанности.

Кто такой поручитель

Он подписывает отдельное соглашение обеспечения. Также обязуется исполнить займ, если главный плательщик перестанет вносить деньги. Пока задолженности нет, гарант – наблюдатель: его доходы банк проверяет, но при расчете максимальной суммы их не учитывает, а собственность на имущество он не приобретает. Другие особенности роли:

• Ответственность наступает при просрочке. До момента нарушения графика не участвует в выплатах.
• Запись в бюро кредитных историй появляется позднее – лишь после того, как он фактически погасит просроченный долг.
• Право регресса. Закрыв займ за основного заемщика, обеспечивающее лицо может взыскать выплаченную сумму обратно в судебном порядке.

Рассмотрим наглядную таблицу, чтобы лучше понять, в чем разница между поручителем и созаемщиком в приобретении ипотеки.

Когда нужен созаемщик

Рассмотрим несколько вариантов:

• Недостаточно собственного дохода. Пока зарплата основного заемщика не дотягивает до нужного уровня, совокупный заработок с партнером позволяет выйти на желаемую сумму.
• Покупка «вдвоем». Супруги или сожители сразу фиксируют доли, оформляя совместное владение.
• Оптимизация ежемесячной нагрузки. Общий платеж делится и морально, и фактически, поэтому риск просрочки ниже.

Когда нужен поручитель

Есть несколько моментов:

• Желание сохранить единоличную собственность. Покупателю важно, чтобы квартира принадлежала исключительно ему.
• Сумма уже устраивает учреждение. Лимит достаточный, но кредитор сомневается в стабильности профессии или бизнеса заемщика.
• Краткосрочная «подстраховка». Родственники готовы помочь, но не хотят длительных обязательств: после пары лет стабильных выплат организация может позволить отказаться от гаранта.

Требования к созаемщикам и поручителям

Чтобы банк одобрил жилищный заем при включении дополнительного человека, последнему придется доказать свою надежность. Условия различаются в зависимости от выбранной роли, однако есть общие:

• Возраст и трудовой стаж. Для обоих форматов действует диапазон от совершеннолетия до середины пенсии. Второму участнику обычно ставят верхнюю планку на уровне 65 лет, хотя некоторые учреждения готовы рассматривать и семидесятилетних, если доходы подтверждаются официально. Финансовому гаранту допускают такой же максимум, добавляя требование о непрерывной занятости последние три-шесть месяцев.
• Число задействованных лиц. Кредитор редко одобряет более четырех созаемщиков в одном договоре: чем больше людей, тем сложнее управлять графиком платежей и правами собственности. Поручителей, напротив, стараются ограничить 1-2, чтобы не распылять ответственность.
• Юридический статус. Обязательны гражданство страны, постоянная регистрация и отсутствие крупных незакрытых просрочек. При наличии официального брака иногда просят нотариальное согласие. Если покупка ведется в долях, потребуются отдельные заявления о распределении собственности.

Как и когда платит второй участник: что будет при просрочке

Важно понимать: независимо от того, кто именно внес деньги в конкретном месяце, обязательства несут оба. В случае просрочки информация об этом сразу появляется в кредитных историях каждого. Долг продолжает расти с начислением штрафов и пеней, и если ситуация не решается добровольно, банк имеет право начать процедуру взыскания. В первую очередь будет реализована залоговая квартира, а остаток займа распределяется в равной степени.

Как и когда платит финансовый гарант: что будет при просрочке

Его роль активизируется только при возникновении проблем с выплатами. Разница в том, что пока основной заемщик исправно платит, поручитель не обязан вносить никаких средств. Но если задолженность превышает допустимые сроки (обычно 30–60 дней), учреждение направляет официальное уведомление с требованием выполнить обязательства.

Если гражданин не реагирует, кредитор инициирует судебное разбирательство. В этом случае долг взыскивается за счет его имущества: могут быть арестованы счета, наложен запрет на распоряжение активами или начато исполнительное производство.

Можно ли оспорить ответственность и расторгнуть договор

Несмотря на высокую степень обязанностей, в некоторых ситуациях возможен выход из соглашения. Правда, процедура требует времени, согласования и соблюдения ряда условий.

Для второго участника прекратить участие возможно двумя способами: через рефинансирование на имя одного из заемщиков или через переоформление обязательств на третье лицо. Такие действия требуют согласия учреждения и всех сторон, включая тех, кто владеет долями в недвижимости.

Финансовый гарант также может быть исключен из договора, но только при наличии альтернативной кандидатуры или после того, как будет погашена существенная часть долга.

Что касается судебной практики, признать соглашение недействительным крайне сложно. Обычно это возможно только в случае доказанного давления, введения в заблуждение или подписания документов под угрозами.

Влияние кредитной репутации и доходов на решение организации

КИ – один из важнейших факторов при рассмотрении заявки на жилищное финансирование. Банки анализируют поведение всех участников сделки, включая помощников.

Если в договоре участвует вторая сторона, его доход складывается с заработком основного заявителя. Поэтому важно, чтобы официальные источники прибыли были стабильными и прозрачными.

Кредитная репутация рассматривается не менее внимательно. Желательно, чтобы балл КИ находился на высоком уровне. При наличии даже одной серьезной просрочки в прошлом учреждение отклонит заявку.

Процедура заключения соглашения

Процесс оформления займа с включением третьих лиц проходит поэтапно и требует внимания к деталям. Сначала главный заявитель подает заявку, указывая, кого он планирует привлечь: второго участника или гаранта. После этого банк запрашивает полный пакет документов: паспорта, справки о доходах, сведения о занятости, а также согласие на обработку информации.

Далее происходит оценка всех анкетных данных, расчет лимита и принятие предварительного решения. Если все в порядке, стороны приглашаются на подписание договора. В зависимости от роли помощника подписывается либо общий кредитный контракт, либо отдельное соглашение гарантии.

Далее оформляется залог на недвижимость. Документы подаются в Росреестр, и только после их регистрации организация переводит деньги продавцу. Если в сделке участвуют супруги и покупатели хотят распределить доли в праве собственности, может потребоваться нотариальное заверение документов. Весь процесс занимает от нескольких дней до пары недель.

Права поручителя и созаемщика по ипотеке

Рассмотрим их более детально.

На компенсацию затрат

Иногда один из помощников оплачивает больше, чем должен. Например, второй участник внес за год несколько дополнительных платежей, чтобы не допустить просрочки. Он может вернуть излишне уплаченное – сначала по устной договоренности, а при отказе – в суде. Аналогично и с гарантом: если он покрыл чужую задолженность, закон дает ему регрессивное требование, позволяющее взыскать всю сумму с основного плательщика. На практике люди нередко обращаются к судебным приставам: это ставит всех в равные условия и ускоряет возврат.

На залог

Созаемщик почти всегда получает часть прав на квартиру. Доля прямо прописывается в договоре купли-продажи или устанавливается брачным соглашением. Поручитель изначально ничего не получает, однако у него появляется косвенный рычаг: если он взыщет потраченные деньги, суд может обратить взыскание на сам объект недвижимости. Таким образом, жилья он не лишится, но и обладателем его станет только в редких случаях, когда долги огромны и заемщик не готов платить даже после суда.

На информацию

Банк обязан держать второго участника в курсе всех изменений: смена графика, реструктуризация, рост процентной ставки – обо всем приходит уведомление. С гарантом ситуация иная: письма или Push-уведомления поступают только при серьезной просрочке или крупных изменениях условий. Поэтому он должен самостоятельно отслеживать, как продвигаются выплаты, иначе новости о проблемах дойдут слишком поздно.

Существующие риски

При любой форме поддержки есть подводные камни, и о них стоит знать заранее. Во-первых, финансовая нагрузка: болезнь, увольнение или развод не освобождают от графика, поэтому платежи все равно придется вносить. Во-вторых, репутационные издержки: если основной плательщик нарушит срок, отметка появится и в досье помощника, даже когда через день долг будет закрыт. Еще один риск – юридические конфликты из-за долей. Отсутствие письменных договоренностей нередко приводит к спорам: сколько вложили, кому какая часть квартиры принадлежит. Четкие соглашения о суммах, сроках и порядке расчетов помогают свести эти угрозы к минимуму.

Заключение

В статье рассмотрели, кто такой созаемщик, в чем его отличие от поручителя в ипотеке и какие особенности есть у каждого варианта. Если у вас возникнут вопросы или понадобится помощь с выбором подходящего решения – всегда можете обратиться к нашим юристам за консультацией в «Нетдолгофф».